首先看区位。项目整于广州南站（高铁站）片区紧邻核心组团的谢村产业组团。整个片区规划占地近36平方公里，规划居住人口约33.5万人。

　　该片区的整体交通规化图如下，可以说，是珠三角的交通枢纽。周边城市的球迷都可以周末坐高铁来看球，我会带着夫人和孩子周六上午从深圳来，玩一玩，看场球，住一晚，周日下午回。

　　除了足球场，还有面积差不多的商业商务用地，以及一座小学一所幼儿园，这次没有住宅用地。恒大整体拿到的这些地块，总占地面积将近50万平米，计容建面达94万平米，总地价68.1348亿元，折合楼面价为7233元/平米。其中球场占地15万平米，建面30万平米。不知地价款具体如何分期支付。

　　现在不知道商业商务面积中有多少可售，估计这部分不会急着开工。单就足球场综合体而言，三年内是会沉淀上百亿资金的，对降负债形成一定压力。不过长期来看，恒大的地产主业三年内就将达到天花板了，按我书里（《价值投资经典战例之中国恒大》第十二章第四节）的多项目模型，后面有息负债下降是自然而然的事。每年的净经营现金流沉淀一部分在优质自持物业中是必然的。

　　或许是觉得这个体育场综合体连同配套拿地总体上是划算的，今天夏海钧博士在开工仪式上讲话时声称：“还计划在全国做3～5个10万人大型专业足球场项目”。吓人呼啦的。我理解，这就是吹个风，说给各核心城市地方政府听，有想建专业足球场的，可以找恒大，咱们坐下来谈谈条件。

　　广州政府是真的抠门这么大个运动场，这么个核心区域，居然不给住宅用地这个地方如果全部自持，占用的资金估计要以百亿计算加上地方相对严格和苛刻的商业住宅政策，这个项目未来相当长一段时间会是一个资金黑洞

　　房价不是建筑物的价格，而是建筑物后面承载的资源价格，是土地附着的资源环境，比如文旅/文体/学校/医院/菜场/商圈/银行/地铁/公交/车站，一条地铁线亿，这些成本都要摊入到土地附着物上，不是房价贵/而是优质资源环境贼贵，郊区房价便宜是因为土地上缺少丰富资源，恒大郊区搞文旅综合体项目，那就是要把荒凉地块做成繁华地段，利用文旅眼球内容吸引流量聚集，然后就带动外地消费人流/商业/物流/信息流来此汇聚

　　不要总想到勾地，消费服务业能带来就业岗位就有资格拿到赚钱的土地，前提是要把消费服务业做好，要吸引消费流量聚集

　　要是靠配套的商业地块，能收回这120亿投资，还算可以。这是不是意味着以后逐步变成收租商业股的模式了，跟香港地产商后期一样。

　　最后一部分，跳出足球场本身，审视这个项目的区位、配套拿地等。首先看区位。项目整于广州南站（高铁站）片区紧邻核心组团的谢村产业组团。整个片区规划占地近36平方公里，规划居住人口约33.5万人。该片区的整体交通规化图如下，可以说，是 珠三角 的交通枢纽。周边城市的球迷都可以...